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【購房小貼士】告訴我需求,我告訴你該買啥房!
2015年04月30日 12:00 來源:人民日報&京華時報

導讀

日前央行年內第二次降準,向市場釋放寬松信號,疊加之前的一系列“救市”政策,對樓市有著明顯的刺激作用。隨著政策的落地,一二線城市成交活躍,房地產市場逐步進入上升周期。

5月即將來臨,開發商蓄勢待發,寄希望于盡快兌現政策利好,加速跑量去庫存。對購房者來說,則應該根據自身情況,把握這個購房“窗口期”,到底買不買,就看你屬于哪一類人了。



政策優惠多


購買首套房:公積金最低首付兩成


新政之后,用住房公積金貸款買首套房,最低只用付兩成首付。當然,如果你身在北京、上海、廣州、深圳、三亞這五個城市中的任何一個,考慮這條之前,還得再考慮一條,你是否符合限購的條件,因為這五個城市還沒有取消限購。



需要注意的是,以往申請公積金貸款,首付比例是與規定面積掛鉤的,而此次調整并未限定面積,也就是說90平方米至140平方米區間的住宅,享受同樣的首付比例。



購買二套房:門檻低了 選擇多了

根據新政規定,擁有一套住房且貸款未結清的家庭購買二套房,申請商業貸款最低首付為40%。擁有一套住房并已結清貸款的家庭購買二套房,申請住房公積金貸款的話最低首付30%。

也就是說,假設你現在有140萬元可以作為首付,那么就可以考慮350萬到460萬的房子,而在以前則只能考慮總價在200萬元以內的房子(原來的首付是七成)。選擇變多了!


豪宅要轉手:滿兩年按差額征營業稅

針對面積比較大、單價比較高的所謂“豪宅”,新政規定,購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

非普通住宅,實際上就是住宅小區建筑容積率在1.0以下的,或者單套建筑面積在144平方米以上的,或者實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍的房子,也就是我們平時俗稱的“豪宅”,這類房子買了2年或2年以上,要轉手,可以減稅,而且還不是全款征收。


普通二手房:滿2年轉手免征營業稅
對于普通的二手房,現在只要滿2年,轉手就可以免營業稅。


后續政策:首付比例或繼續下降

除了這些好處,后續政策是否會繼續發力?業內人士表示,2015年的房地產政策將延續去行政、重市場的思路。因此,當前寬松政策能否推動房地產市場觸底回升有待繼續觀察。這也是下一步貨幣政策是否會繼續寬松、房地產政策是否會進一步松動的前提。

而中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如則認為,從政策空間來講,相對于市場而言,如果和一些市場經濟的國家相比,我國一些現有政策還有改善空間的,比如首付款比例的幅度還可以低一些等。

 

該不該出手?




剛需型
是時候出手了



對于買房自住,也就是所謂的剛需人群,只要符合購房條件,其實無所謂買房時機不時機的問題。目前銀行進入降息周期,銀行對首套房又有政策優惠,整體來看,算是個好的出手節點。

不過專家也提示,在一個城市當中,應該關注的風險就是在大城市遠郊地區,因為配套不完善,離市中心過遠,可能會出現降價風險。



改善型
應關注貸款成本



對于改善型家庭,此前已經有一套房,現在購買第二套房或者是換房,目前新政也給予了優惠條件。新政出來后,滿兩年但不滿五年的房源變多了,可以挑選的空間也變大。

但是,需要注意的是,降低首付比例,意味著貸款的成本提高了。以第二套住房總價200萬元來計算,原來首付七成是140萬元,需要向銀行貸款60萬元。按照20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下,還款總額為1023370.54元,首付和按揭貸款的總金額為2423370.54元。

新政后,按照首付四成的比例計算,那么首付款是80萬元,需要向銀行貸款120萬元。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算,那么還款總額為2046741.08元,首付和按揭貸款的總金額為2846471.08元。這樣對比,要增加42萬多元。



投資型
當下投資價值不高



當然,有一類群體可能想用房產來投資,在業內人士看來,現在樓市的投資價值并不高。

央視評論員認為,投機者買房和剛需者買房最大的不同,就是投機者更看重各種復雜的政策信號、市場信號,甚至包括各種傳言與揣測。而今天中國房地產市場上的主導取向,是穩定住房消費、為自住和改善型住房消費者服務。目前,調控基調比較穩定,調控政策很清楚,供求關系相對均衡,房價大起大落已不太可能。到底買不買,就看你屬于哪一類人了。



買房TIPS


地段一定要好

房子的價格主要是取決于地段,戶型再爛、環境再爛的房子,只要是在市中心就沒便宜過,即使是拆遷補助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要買地段好的。


選擇名牌房企

選擇品牌開發企業的樓盤。這些樓盤的開發商綜合實力強,也值得信賴。開發商信譽好,為今后樓盤物業發展打下良好基礎。對于購房者來講,即使以后換房“二次置業”,也有升值希望。


選擇適合自己的房源

剛需買房最主要的目的是自住,小區環境、車位配比、戶型、樓盤品質,任何因素有短板,都會影響到今后的居住舒適度。因此,選擇適合自己的房源更重要。

對于改善型客戶來講,由于家庭結構改變或收入水平的提高,更應該注重功能空間與品質的提升,同時,對舒適度、私密性也提出較高的要求。另外,在生態環境方面,生態低碳也必不可少,必要的話當前較為時髦的智能家居和設備也可考慮一下。


好戶型是宜居關鍵

戶型是決定你住得是否舒服的關鍵因素之一,且難以改變和調整,因此,在選擇戶型上一定要反復考量。在業內人士看來,房子的戶型好,晴朗的天氣,白天所有房間不需要開燈,光照也充足;往房間里擺放基本尺寸家具,不妨礙人走動;不借助通風設備能自然通風。


配套很重要

買房其實買的就是生活,這個生活就跟小區的種種配套息息相關。而為了未來生活得幸福美好,生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求,是購房者在買房的時候必須想到的。出色的小區物業管理會為升值增添砝碼。另外,樓盤自身優越的配套設施也是必不可少的。



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