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房屋過戶|買賣、贈與、繼承,哪種最劃算?
2015年04月28日 12:00 來源:易居中國

導 讀

      近期利好政策頻出,不少小伙伴們蠢蠢欲動,有了購置二套房的想法。同時,有些親也想通過贈與過戶的方式來規避一些費用。那么,在房屋過戶時,贈與、繼承和買賣,這三種方式究竟哪種最劃算?一起來算算這筆賬吧!


繼承
劃算但條件嚴苛


在實際操作中,因為繼承是遺產人去世后才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。如果財產所有人生前沒有留下遺囑,就由法律界定。如果繼承人很多,又想過戶到其中一個人的名下,那么其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。


如果財產擁有者生前留下有效的法律文件,指定繼承人,必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當然,遺產必須是被繼承人生前屬于個人所有的財產。


贈與
費用少但風險高


其他親人,即便是兄弟姐妹,也不能采用繼承的方式,只能選擇贈與過戶與或者買賣過戶。


如果是一套面積80方,原價80萬,現價值100萬元的房屋,在其交費最高的情況下和贈與對比。一般房產買賣中,屬于二套房買賣,且需要交納營業稅的情況,交費是最高的。


三種方式
費用比較



繼承過戶:280元登記費


贈與過戶:280元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、4000元公證費(千分之3至千分之4公證費),總計交費:34280元。


買賣過戶:不需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費,總計:70560元。


需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、5.5萬元營業稅(5.5%營業稅)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費,總計:125560元。


如果在幾年后想把手上的房子賣掉,繼承、贈與以及買賣過戶得來的房產所要交納的費用也各不相同。


舉個例子。以80方,原價80萬,現價值100萬元的房屋為例,假設買家是首次買房,總共要繳納的費用為:



以上數據是這樣算出來的↓↓↓


1
繼承的房產交易時

五年內房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1%,建面90-140米以上1.5%,二套3%。

2、營業稅:5.55%

3、個稅:1%

4、手續費:建筑面積*6

5、工本費:80元

6、公證費:2% 夫妻1%


五年外房屋需要繳納的費用

1、 契稅:建面小于90米1% ,建面90-140米以上1.5%,二套3%。

2、營業稅:建面140米及以上(評估-原值)5.55%

3、個稅:二套及以上1%

4、手續費:建面*6

5、工本費:80元

6、公證費:2% 夫妻1%


2
贈與房產交易時(直系親屬)

五年內房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1% ,建面90-140米以上1.5%

2、二套3%

3、營業稅:5.55%

4、個人所得稅:1%

5、手續費:建面*6

6、工本費:80元

7、公證費:2%


五年外房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1% ,建面90-140米以上1.5%

2、二套3%

3、營業稅:建面140米及以上(評估-原值)5.55%

4、個人所得稅:二套及以上1%

5、手續費:建面*6

6、工本費:80元

7、公證費:2%


3

贈與房產交易時(非直系親屬)

五年內房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1%,建面90-140米以下1.5%

2、二套3%

3、營業稅:5.55%

4、個人所得稅:1%

5、手續費:建面*6

6、工本費:80元

7、公證費:2%

8、偶然所得稅:20%


五年外房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1%,建面90-140米以下1.5%

2、二套3%

3、營業稅:建面140米及以上(評估-原值)5.55%

4、個人所得稅:二套及以上1%

5、手續費:建面*6

6、工本費:80元

7、公證費:2%

8、偶然所得稅:20%

備注:夫妻更名、繼承、贈與、遺失補證以原產證發證日期為準。產權以購房日期為準。


4
普通房產交易時(建面小于140米)

五年內房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%

2、二套3%

3、營業稅:評估價*5.55%

4、個人所得稅:1%

5、手續費:建面*6

6、工本費:80元


五年外房屋需要繳納的費用

1、契稅:建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%

2、二套3%


在所有費用中,占大頭的依舊是稅費,首次購房的,可根據購買的面積不同享有優惠。而且賣房人在房屋出售的時候,距離買房時間不足5年,要上營業稅。


另外從房屋的性質上來說,商品房、經濟適用房、房改房交納的交易費也不同,分別是每平6元、每平3元、每平1.5元,再加80元登記費。贈與和繼承都不需要交交易費,只需交280元登記費。


綜合來看,如果是準備用于長期自住的房產,用繼承過戶最劃算,其次是贈與過戶。但是如果是將來房產還準備再次出售的話,由于贈與過戶要繳納高額的所得稅,所以用買賣過戶反而比贈與過戶更劃算。







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